繼承房貸陷阱試算

繼承有房貸的房子打算賣掉？不懂規則，可能被課掉所有救命錢。這個工具用「憑直覺申報 vs 套用所有優惠」雙欄對比，告訴你差額有多大。

⚠ 真實案例

繼承市值 900 萬的房子、背 700 萬房貸。賣掉還完貸款，手上只剩不到 200 萬。結果收到國稅局稅單——要繳 175 萬房地合一稅。

但懂規則的人可以把稅從 175 萬降到 28.6 萬，差將近 150 萬。差別就在兩個字：「額外負擔扣除」與 「非自願出售」。

A · 房屋與房貸資訊

預計出售價格元

繼承時房貸餘額元，被繼承人死亡時的貸款餘額

繼承時房屋公告現值元，國稅局認定的「取得成本」

📌 公告現值 = 土地公告現值 + 房屋評定現值。可在地政事務所或財政部「地方稅網路申報」查詢。通常遠低於市價。

B · 持有期間

繼承後持有年數年，從繼承日到預計出售日

📌 依所§4-5，繼承取得不動產者，持有期間可併計被繼承人持有年數。若被繼承人已持有 10 年以上，你繼承後立刻賣也適用 15% 長期持有稅率。此工具為保守估算，預設從繼承日起算。

C · 其他條件

物價調整係數預設 1.08，實際請查消費者物價指數

可列舉費用率 (%)預設 3%（法定必要費用）

符合「非自願因素」被迫出售

因無力負擔繼承的房貸而出售（適用 20% 稅率，否則 35%）

懂規則可幫你省下

—

項目

憑直覺申報

套用優惠

差額 —

優惠項目拆解

① 物價調整

取得成本依行政院公告之消費者物價指數調整，—

② 可列舉費用

依所§14-4 可扣除法定必要費用（預設 3%），—

③ 額外負擔扣除（最關鍵）

繼承時「房貸餘額超過房屋現值」的差額可扣除，—

④ 非自願出售 20% 稅率

持有未滿 5 年因無力清償繼承債務被迫出售者，稅率從 35% 降至 20%，—

法律依據：
· 所得稅法§4-4、§4-5、§14-4（房地合一稅 2.0）
· 財政部 110 年 6 月 11 日台財稅字第 11004561660 號函：繼承之房地，若有繼承時房屋貸款餘額超過房地繼承現值部分，得自房地交易所得中減除。
· 所得稅法施行細則§17-4：非自願性因素出售，持有未滿 5 年適用 20% 稅率。

重要提醒：主張「非自願出售」須檢附金融機構債務清償證明、財力不足證明等文件，申報前建議諮詢地政士或會計師。本試算為參考值，實際稅額以國稅局核定為準。

🏠 進階：房地合一稅完整試算（含自住優惠、物價指數）→ 📅 繼承流程時間軸（確認各項期限）→ ⚖️ 遺產繼承計算器（先算整體遺產）→

本工具計算結果僅供參考，不構成稅務或法律意見。實際個案請諮詢地政士、會計師或稅務專業人員。